Les nouvelles règles d'imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir mises en place depuis le 1er septembre 2014 par voie d'instruction administrative sont légalisées.  

1. Alignement du régime des terrains à bâtir sur celui des autres immeubles

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention applicables pour la détermination de la plus-value de cession de terrains à bâtir sont alignés sur ceux applicables aux plus-values de cession d'immeubles autres que les terrains à bâtir. Cet alignement vaut tant pour la détermination de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu que pour la détermination de la plus-value imposable aux prélèvements sociaux.

Pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières, plus aucune distinction n'est donc opérée selon la nature du bien cédé (terrains à bâtir et droits s'y rapportant et autres biens et droits immobiliers).

Ce dispositif s'applique aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014.

2. Application d'un abattement exceptionnel de 30 %

Un abattement exceptionnel de 30 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable (à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux) des plus-values de cession de terrains à bâtir tel qu'issu de la doctrine administrative. Il étend, par ailleurs, son champ d'application aux plus-values de cession d'immeubles bâtis situés dans des zones tendues lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements.

Sont considérés comme des terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un PLU, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou des dispositions de l'article L 111-1-2 du Code de urbanisme. Sont bien sûr concernés les terrains nus mais il peut s'agir également de terrains qui supportent des constructions impropres à un quelconque usage (bâtiment menaçant ruine ou rendu inutilisable du fait de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'arrêté de péril, chantier inabouti, etc.).

Extension aux opérations de démolition-reconstruction en zones tendues, c’est-à-dire aux cessions portant sur des biens immobiliers bâtis situés dans des communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et qui entrent dans le champ de la taxe sur les logements vacants : il s'agit des communes où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel. La liste de ces communes est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013.

L'abattement exceptionnel s'applique alors à la double condition :

• que la cession soit précédée d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 ;

• que le cessionnaire s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d'achever des locaux destinés à l'habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d'urbanisme (PLU) ou du plan d'occupation des sols (POS), dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.

En cas de non-respect de son engagement, l'acquéreur est redevable d'une amende égale à 10 % du prix d'acquisition mentionné dans l'acte.

Il est précisé qu'en cas de fusion de sociétés l'engagement pris par la société absorbée, acquéreur initial, peut être repris par la société absorbante, à laquelle s'impose alors le délai imparti à la société absorbée. Si la société absorbante ne respecte pas l'engagement, elle est tenue d'acquitter l'amende.

Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2015.

Rappelons toutefois que les cessions réalisées en 2015 et en 2016, lorsqu'elles sont précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine avant 2015, relèvent de l'abattement exceptionnel de 25 % prévu par l'article 27 de la loi 2013-1278 du 29 décembre 2013 et non du nouvel abattement de 30 % (dont l'application est subordonnée à une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015). C'est donc la date de la promesse de vente qui détermine le régime d'abattement applicable plus que la date de la cession, étant précisé qu'il est en tout état de cause impossible pour une même opération de démolition-reconstruction en zone tendue de cumuler les deux abattements exceptionnels.